El 6 de marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que establecía la nueva regulación en materia de arrendamientos urbanos, el cual impulsa un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible.
Las principales novedades recogidas en el nuevo Real Decreto Ley son las siguientes:
Duración del contrato de arrendamiento de vivienda.
Plazo contractual: la duración de los contratos de arrendamiento será la libremente pactada por las partes.
Plazo prórroga forzosa legal: se amplía el plazo de prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, en caso de ser el arrendador persona física o 7 años si es persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación como mínimo su intención de no renovarlo.
Prórroga legal tácita: se prevé el incremento del plazo de prórroga legal tácita de 1 a 3 años, es decir, si llegada la fecha de vencimiento del contrato -si ésta era de inicio superior a 5 o 7 años- o de cualquiera de sus prórrogas forzosas, ninguna de las otras hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.
Para que opere dicha prórroga el arrendador o el arrendatario no deben haber notificado su voluntad de no renovar con al menos 2 meses de antelación el arrendatario o 4 meses el arrendador, a la fecha del vencimiento del contrato:
- Si el arrendador no realiza esa notificación previa se prorrogará obligatoriamente para él por 3 años.
- Si el arrendatario no realiza esa notificación previa podrá prorrogarse hasta un máximo de 3 años, pero con la particularidad que el arrendatario podrá comunicar al arrendador un mes antes de la finalización de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo.
Tácita reconducción: Tras el vencimiento del plazo contractual, el de prórroga forzosa leal y el de prórroga tácita, rige la tácita reconducción establecida en el artículo 1.566 del Código Civil por el plazo de meses o años, según la renta sea fijada por meses o años.
Denegación prórroga por causa de necesidad.
Una vez transcurrido el primer año de contrato, si el arrendador es persona física, no procede la prórroga obligatoria si se hizo constar en el contrato de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años parar destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares.
Publicidad registral.
Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.
Fianza y garantías complementarias.
La fianza legal según el artículo 36 LAU es de 1 mes de renta para vivienda y 2 para uso distinto, que no podrá ser actualizarse durante los 5 o 7 primeros años. Se pone límite a las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración (más de 5 o 7 años).
Gastos generales.
Establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
- En caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble a favor de la Administración Pública.
- Clarifica la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.
- Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal.
Se modifica la LPH para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de 3/5 partes de los propietarios, que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. En Cataluña la norma exige 4/5 [art. 553-26.2 a) en relación con el art. 553-11.1 a y b) Código civil de Cataluña].
Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos; por tanto, si en la comunidad de propietarios ya existía una vivienda destinada al uso turístico, la misma no podría prohibirse vía estatutos con la mayoría de 3/5, ya que la norma no se aplica retroactivamente, art. 17.12 LPH. Así se señaló, también, en relación con la normativa catalana, en la STSJC de 19 de mayo de 2016 y la SAP BCN 708/2017, de 27 de diciembre.
A su vez, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad.
Medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda.
Se incorporan dos modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda. En primer lugar, especifica que deberá fijarse por el órgano judicial el día y hora de los lanzamientos. En segundo lugar, se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Con esta modificación se introduce una mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.
Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler.
Se establece la exención del ITP y AJD en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.
Se modifica la regulación del IBI incorporando medidas que favorezcan el mercado de alquiler de la vivienda (por ejemplo, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de AAPP).
Medidas de estímulo de la oferta de vivienda en alquiler.
Con la finalidad de promover e impulsar la oferta de viviendas en alquiler sostenible se traslada al Gobierno la adopción de medidas que favorezcan la información y transparencia en el mercado de alquiler. En un plazo de ocho meses, se creará el sistema estatal de índices de referencia del mercado de alquiler, que podrá ser adaptado por las diferentes Comunidades Autonómicas.
Disposición transitoria.
Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
El Real Decreto Ley modifica, no sólo la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino también la Ley de Propiedad Horizontal; la Ley de Enjuiciamiento Civil; el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Judith Mañé
Abogada